政策与市场结合 熨平地产业波动

摘要： 　　近日金融监管部门召开金融机构座谈会，讨论了多项房地产金融放松政策。会议提出了“三个不低于”，还拟修改开发贷、经营性物业贷款、个人住房贷款办法等，引发市场瞩目。　　这“三个不低...

　　近日金融监管部门召开金融机构座谈会，讨论了多项房地产金融放松政策。会议提出了“三个不低于”，还拟修改开发贷、经营性物业贷款、个人住房贷款办法等，引发市场瞩目。

　　这“三个不低于”为，各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速等；此外，多家媒体报道称，监管机构正起草一份中资房地产商白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中，在列企业将更容易获得金融方面支持。

　　7月24日的中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。

　　以上都是房地产政策不断加大优化力度的表现。今年我国房地产市场仍处于调整阶段，虽然政策优化在加大力度，但房企经营依然面临相当挑战。

　　我国房地产市场供求关系发生重大变化，对房企而言，也意味着其自身造血功能面临退化风险。

　　这就需要房企要高度重视造血功能，提高经营活动现金流，而不能过度依赖于监管部门为其专门疏通的筹资渠道。一个现实的情况是，纵然政策可以为房企的筹资活动提供更多支持，但这种支持也需满足金融机构的基本规定和要求，需要房企在商言商想方设法地将暴露出的风险敞口给补上。这也是为何去年四季度有关监管部门射出了信贷、债权、股权等三支箭后，房企在筹资方面依然不那么轻松。

　　这是可以理解的。每个具体的人背后都端的是饭碗，政策的超然性必须与每一个当事人的利益形成合作聚焦解，政策才能真正有效落地，否则政策再好、再有雪中送炭的善意，也较难从抽象变成具象，令受困者感同身受。

　　以市场比较关注的“三个不低于”及房企白名单为例，其表达的雪中送炭的善意足以沁人心脾，但其难点在于：

　　一是“三个不低于”在激励约束方面是否相容，也即对房企的流动性支持，是否与金融机构的绩效考核尤其是金融机构的风险可承载能力等相互兼容；同样传闻的白名单，由谁来认定，怎么认定，一旦出现认定损失谁来担责，这些必须要在现实中具像化，并将风险与收益分配到具体的执行人员身上。

　　二是任何政策在平抑市场情绪方面可能短期有效，但政策操控不了市场，只能是将风险与成本进行人为的转移支付，而这容易将经济金融的配置从服从市场价格信号，向服从权力的方向转向。

　　三是善意的政策是一种集体意识的试错，其与市场试错最大的不同是，前者的试错成本无法在试错过程中被消化吸收，需要政策制定者未雨绸缪地做好试错成本分担机制，而后者的试错成本完全可以在试错过程中得到消化吸收。这意味着“三个不低于”也好，白名单也罢，要真正传导为个体的体感，政策必须在执行过程中提供风险和成本实时分担机制，为具体执行者营造激励约束相容的机制，至少要避免出现对金融机构及其执行者更多的约束。

　　调控政策如同顺藤摸瓜，必须遵循和敬畏市场规律和秩序，顺势而为，如同大禹治水，致力于疏导市场情绪和波动的政策，会产生好风凭借力的效果，并且，也要充分认清政策熨平市场波动的局限性。